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特色小鎮(zhèn)也因此正在成為國內地產企業(yè)轉型發(fā)展的新方向。無論是碧桂園、華僑城、綠城、華夏幸福等品牌房企，還是諸多區(qū)域性地方企業(yè)，都將轉型的戰(zhàn)略指向“特色小鎮(zhèn)”。國家發(fā)展和改革委員會頒布了《關于實施“千企千鎮(zhèn)工程”推進美麗特色小（城）鎮(zhèn)建設的通知》。此政策的出臺，對于不少熱情投入特色小鎮(zhèn)開發(fā)轉型的房地產企業(yè)來說，無疑是一劑強心針。就此，推出房地產開發(fā)企業(yè)特色小鎮(zhèn)的創(chuàng)新轉型分析。

全國型房開企業(yè)轉型特色小鎮(zhèn)開發(fā)模式

對于房企而言，借助較低成本獲得大量土地開發(fā)權，并在后續(xù)運營中持續(xù)獲得穩(wěn)定的現(xiàn)金回報，是特色小鎮(zhèn)最大的亮點，而房企轉型特色小鎮(zhèn)越靠近地產轉型越容易成功，傳統(tǒng)的房地產開發(fā)遠郊大盤或產業(yè)園區(qū)，包裝成小鎮(zhèn)就能受到政府和客戶的追捧，實際上，與傳統(tǒng)房地產大盤開發(fā)不同的是，特色小鎮(zhèn)或許更注重持續(xù)的運營能力。就全國性房企紛紛試水特色小鎮(zhèn)，總結出4種轉型模式：

1、科技型服務小鎮(zhèn)

隨著基礎設施的完善以及新興產業(yè)的興起，城市工商業(yè)集中于核心大城市的必要性在逐步降低，新興產業(yè)如科技、金融、航空、生物醫(yī)藥等對于城市配套要求較低，可在一二線城市周邊布局，分散中心城區(qū)壓力。房企擁有大資本、大規(guī)模，為科技產業(yè)服務，解決科技產業(yè)所面臨的成本高、空間擠、環(huán)境差問題，提供產業(yè)人口住得起的房子，留住產業(yè)人口。

《案例：碧桂園科技小鎮(zhèn)》

項目介紹：碧桂園有在郊區(qū)做大盤開發(fā)的經驗，能夠很好的運用到產業(yè)地產中來，同時科技小鎮(zhèn)一定是“重資產”打造，更多的是做平臺搭建，提供產業(yè)配套服務，同時是與擁有科技產業(yè)資源或運營機構合作，更好更快地讓科技人才集聚、企業(yè)入駐，通過龍頭企業(yè)帶動關聯(lián)企業(yè)入駐，實現(xiàn)小鎮(zhèn)的產城融合發(fā)展。

選址：一線城市周邊和強二線城市的30-80Km區(qū)域，最好不超過60Km

占地規(guī)模：2-5 K㎡

難點：產業(yè)資源導入和招商

2、農業(yè)小鎮(zhèn)

以農業(yè)為基礎，配套有醫(yī)療、教育、娛樂等設施進行的地產開發(fā)，房企要么有農業(yè)技術資源要么與擁有農業(yè)技術的科技院所合作開發(fā)，通過地產開發(fā)獲得的利潤，來進行農業(yè)整體規(guī)劃改造，讓周邊農民成為現(xiàn)代農業(yè)工人。

《案例：綠城農業(yè)小鎮(zhèn)》

項目介紹：綠城專注于農業(yè)15年之久，于2012年與浙江省農業(yè)科學院共同推動成立藍城農業(yè)公司，旗下有8家子公司，分別負責營銷、檢測、種子和研發(fā)、生產基地等，從生產到銷售的農業(yè)鏈條已初具雛形。綠城農業(yè)小鎮(zhèn)在中心1K㎡進行地產開發(fā)建設，利用自身農業(yè)技術帶動周邊2K㎡農業(yè)改造，建成富有地方特色的大型農業(yè)基地，并將周邊農民轉化為現(xiàn)代農業(yè)工人，同時配套完善的醫(yī)療、教育、娛樂系統(tǒng)。

選址：距離上海、杭州等城市市中心30-50Km

規(guī)模：占地3K㎡（其中農業(yè)即相關產業(yè)占2K㎡，建筑規(guī)劃占1K㎡）

特點：有完備的整體規(guī)劃，特別是基礎農業(yè)的配套，其次是提供穩(wěn)定的農地和有產權的住房。

3、文旅小鎮(zhèn)

以文化旅游產業(yè)為依托，結合生態(tài)旅游產品、居住、健康產業(yè)為一體的地產開發(fā)，房企具備文化旅游產業(yè)基礎優(yōu)勢，同時小鎮(zhèn)本身也是城市旅游目的地，通過與政府合作進行PPP模式的地產開發(fā)。

《案例：華僑城文旅小鎮(zhèn)》

項目介紹：華僑城將發(fā)揮文化旅游產業(yè)的傳統(tǒng)優(yōu)勢，針對有優(yōu)質的自然資源或文化旅游資源的城市旅游目的型的小鎮(zhèn)進行有選擇的城鎮(zhèn)化開發(fā)，以主題樂園為開發(fā)引擎，通過PPP模式進行地產開發(fā)。目前華僑城集團分別與成都金牛區(qū)政府、大邑縣政府、雙流區(qū)政府以及成都文旅集團簽署合作協(xié)議，擬投資超千億元打造天回（占地10K㎡）、安仁（占地15K㎡）、黃龍溪（占地16.7K㎡）三大名鎮(zhèn)。

選址：城市旅游目的地型的郊區(qū)小鎮(zhèn)

規(guī)模：占地10K㎡左右

特點：基于華僑城在文化旅游產業(yè)所取得的成績和品牌優(yōu)勢，同時小鎮(zhèn)自身具備旅游功能。

4、產業(yè)新城

以傳統(tǒng)產業(yè)園區(qū)開發(fā)為主體，通過傳統(tǒng)產業(yè)聚集帶來產業(yè)人口聚集，從而進行土地一級二級聯(lián)動開發(fā)。房企要具備產業(yè)園區(qū)開發(fā)運營基礎，在城市有產業(yè)外溢趨勢的周邊，通過PPP模式進行“地產+園區(qū)”的開發(fā)，即可獲得地產收益又可獲得園區(qū)開發(fā)運營收益。

《案例：華夏幸福產業(yè)新城》

項目介紹：華夏幸福作為全球產業(yè)新城運營商，自2002年以來一直扎根實體經濟領域，以產業(yè)新城為載體打造多樣化的發(fā)展平臺，構建從園區(qū)建設、招商引資到城市運營三大業(yè)務體系。華夏幸福打造以產業(yè)新城為主體， 抓住一線城市工業(yè)外溢趨勢，通過PPP模式在一線城市周邊建立工業(yè)園區(qū)，同時進行土地一二級聯(lián)動開發(fā)。

選址：一線城市周邊，同時一線城市有產業(yè)外溢趨勢

特點：地方政府有產業(yè)轉移需求，同時可提供豐富的土地；大量人口導入。

特色小鎮(zhèn)是具有特色產業(yè)、文化內涵，縮小城鄉(xiāng)發(fā)展差距的發(fā)展平臺，人和產業(yè)是特色小鎮(zhèn)的核心，缺乏產業(yè)支撐的特色小鎮(zhèn)，無異于房地產的低效造城運動。特色小鎮(zhèn)的建設一定要結合自身特質，充分挖掘地區(qū)特色，找準產業(yè)定位，進行科學規(guī)劃，形成文化鑄魂、產業(yè)興鎮(zhèn)、規(guī)劃塑形、生態(tài)培元的四位一體的生態(tài)閉環(huán)。

四位一體的生態(tài)閉環(huán)

1、文化鑄魂